住みながら家を売る場合の進め方 — 内覧・引渡し時期・住み替えの順序をどう組むか

イエソウバ編集長

住みながら家を売ることは、特別な方法ではありません。個人が自宅を売る場合、住んだまま売り出すのは一般的な形のひとつです。ただ、空き家にしてから売る場合と比べると、内覧の受け入れ方・引渡し時期の決め方・住み替えの順序の3点で段取りが変わります。この記事はその3点を順に整理します。

住みながら売る場合と、空けてから売る場合は何が違いますか

どちらが有利かは一概に言えません。住みながら売る形は住居費の重複を避けられる代わりに、内覧と引渡しの調整に手間がかかります。

内覧は、どのように進みますか

居住中の内覧は、買主候補が不動産会社を通じて日時を申し込み、売主がその日程を受け入れる形で進みます。売主が在宅して立ち会うのが通常で、案内と説明は不動産会社の担当者が行い、価格や条件の話は買主候補と直接せず不動産会社を通すのが慣行です。

内覧で見られているのは、部屋の広さや日当たりといった物件そのものと、生活してみた実感です。居住中だからこそ答えられる質問があります。近隣の音、朝夕の日差し、駐輪場や集積所の使い勝手、冬の寒さ。こうした情報は空き家の内覧では得られないもので、居住中の売却が不利一辺倒ではない理由です。

準備として意味があるのは、大がかりなリフォームではなく、片付けと清掃、そして写真です。広告に使う室内写真は居住中に撮ることになりますから、撮影の日だけは物を減らし、昼間の明るい時間に撮るよう不動産会社と調整します。あわせて、家族の名前が分かる郵便物や書類、貴重品は内覧前に片付けておきます。不特定の人が室内に入る以上、個人情報の管理は売主の側で行うものです。

引渡しの時期は、どう決めますか

引渡しの日は売買契約書に記載します。住みながら売る場合、この日までに転居を終える必要がありますから、契約時点で「いつまでに出られるか」の見通しを持っていることが前提になります。

実務では、契約から引渡しまでの間に買主側の住宅ローン本審査が入るため、契約日と決済日の間には一定の期間が空きます。この期間が売主にとっての転居準備の期間でもあります。転居先の確保がまだであれば、契約前に不動産会社へ伝え、引渡し日を後ろに置いた条件で買主候補と調整してもらいます。

引渡し日を過ぎてもしばらく住み続けたい事情がある場合、「引渡し猶予」と呼ばれる合意を契約に盛り込むことがあります。決済で所有権が買主に移ったあと、一定期間は売主が引き続き住む、という約束です。所有権が買主にあり売主が占有している期間が生じるため、期間・費用負担・万一の際の責任を契約書に明記して行うものであり、口約束で済ませる性質のものではありません。買主側の金融機関がこの形を認めない場合もありますから、あらかじめ不動産会社を通じて可否を確認します。

売り先行と買い先行、どちらの順序で進めますか

住み替えを伴う売却では、先に売るか先に買うかで段取りが変わります。要点を並べます。

売り先行(先に売却の契約を結び、その後に次の住まいを決める)

• 売却代金が確定してから次の住まいの予算を組める
• 住宅ローンの残債がある場合、売却代金で返済してから次のローンを組む順序が取れる
• 引渡し日までに転居先が決まらないと、仮住まいが要る

買い先行(先に次の住まいを決め、その後に売却する)

• 転居先が確定しているので、引渡し日の調整がしやすく、空き家にしてから売ることもできる
• 売却代金が確定する前に次の住まいの資金を用意する必要がある
• 売却が長引くと、住居費と維持費が重なる期間が延びる

住みながら売る形は、基本的には売り先行の進め方です。買い先行を選ぶ場合は、売却代金がいくらで、いつ入るのかを見込んだうえで次の住まいの資金計画を立てることになります。その見込みの精度は、市区町村の相場をどれだけ具体的に把握しているかで変わります。

売出価格を決める前に、何を見ておきますか

住みながら売る場合、売出価格の決め方はひとつ注意が要ります。生活している自宅には愛着がありますし、購入時の価格やかけたリフォーム費用も覚えています。ただ、買主が払うのは市場の水準であって、売主の思い入れや過去の支出ではありません。

市区町村の中央値と価格の幅を先に見ておくと、査定額を受け取ったときに、それが幅のどこにあるのかを自分で位置づけられます。たとえば「川口市のマンション売却相場」では、直近1年(2025年4月〜2026年3月)の取引416件の中央値が2,800万円で、直近8四半期(2024年4月〜2026年3月)の取引の中央50%は1,900万円から3,900万円に収まっています。前年比は+7.7%と上昇圏です。同じ川口市のマンションでも、真ん中の半分でこれだけの幅があるということです。

種別でも様子は違います。「府中市の戸建て売却相場」は直近1年(2025年4月〜2026年3月)の取引171件の中央値が4,900万円で、直近8四半期の取引371件の中央50%は4,200万円から6,300万円、前年比は−7.5%です。「大阪市北区のマンション売却相場」は直近1年の中央値3,000万円、前年比+7.1%と、地域と種別で向きも幅も異なります。自分の街のページで、数字がどの期間の何件から出ているかまで含めて見ておくと、査定額の読み方が変わります。

住みながら売る間、住宅ローンはどうなりますか

売却活動中も返済は通常どおり続きます。住宅ローンの残債は、決済日に受け取る売却代金から一括返済し、同日に抵当権の抹消登記を行うのが一般的な流れです。この段取りには金融機関への事前の申出が要りますから、売買契約を結んだら決済日の候補が固まった時点で金融機関に連絡します。残債と売却代金の関係、抵当権抹消の手順は、それ自体がひとつの主題なので、この記事では立ち入りません。

編集長の見方 — 内覧の受け入れ幅が、売出期間を決める

住みながら売る場合、売主が自分で動かせる要素は2つあると私は見ています。売出価格と、内覧を受け入れられる日時の幅です。

売出価格が市場の水準に近ければ、内覧の申込みは入ります。ところが申込みが入っても「平日は無理」「週末の午前だけ」と受け入れ幅が狭いと、買主候補は次の物件へ移ります。買主候補は同じ時期に複数の物件を見比べており、日程が合わない物件は候補から外れやすいものです。居住中の売却で期間が延びる要因のひとつは、価格ではなくここにあります。

売出期間中は、生活の一部を売却活動に明け渡す期間だと割り切って、受け入れられる曜日と時間帯を最初に不動産会社と共有しておく。それだけで、同じ価格でも結果が変わることがあります。

売却を決めていない段階でも、当サイトから案内するサービスでは査定の依頼に費用はかからず、相場確認の目的で使えます。エリアの中央値と自分の物件の査定額との差を知ることが、住み替えの資金計画の第一歩になります。市区町村別のページは、たとえば「横浜市西区のマンション売却相場」のように、配信対象のエリアで同じ形式で見られます。