住宅ローンの残債がある家を売る順序 — 抵当権の抹消と、売却代金・金融機関との段取り
住宅ローンの返済が残っている家は、売れます。条件はひとつで、引渡しの時点で抵当権を抹消できることです。抹消するには残債を返し切る必要があり、その原資は通常、売却代金です。したがって順序の問題は「売却代金と自己資金で残債を返せるか」「返す手続きを決済日にどう組むか」の2点に集約されます。この記事は手順の話に限り、税金の話には触れません。
なぜ、抵当権を抹消しないと売れないのですか
住宅ローンを組むとき、金融機関は貸したお金の担保として、その家に抵当権を設定しています。民法第369条が定めるとおり、抵当権者は債務が返済されないときにその不動産から優先して弁済を受けられます。つまり抵当権が付いたままの家を買った買主は、前の所有者のローンが返済されなかった場合に、その家が競売の対象になりうる立場に置かれます。
このため、買主も、買主に融資する金融機関も、抵当権が付いたままの物件は受け入れません。売買契約書には、売主が所有権移転の時までに抵当権などの負担を消除する義務を負う旨の条項が置かれるのが通常です。売主にとって「売れる」とは、この条項を決済日に果たせる状態にあることを指します。
残債と売却代金の関係は、どう整理しますか
整理の軸は、売却代金と手元の資金を合わせて残債と諸費用を上回るかどうか、です。
- 売却代金 + 自己資金 ≧ 残債 + 売却の諸費用 の場合: 決済日に売却代金の中から残債を一括返済し、抵当権を抹消できます。残った額が手元に入ります。この形が通常の順序です
- 売却代金 + 自己資金 < 残債 + 売却の諸費用 の場合: 売却代金だけでは残債を返し切れません。不足分を別の方法で埋めない限り、抵当権を抹消できず、通常の売却は成立しません
後者の状態はしばしば「オーバーローン」と呼ばれます。この場合に取られる方法として、次のようなものがあります。いずれも金融機関との合意が前提で、利用できるかどうかは金融機関の判断と個別の事情によります。
- 不足分を自己資金で補って残債を完済する
- 次の住まいの住宅ローンに不足分を上乗せして借りる形の商品(いわゆる住み替えローン)を、新居の融資と併せて金融機関に申し込む。取扱いの有無と条件は金融機関ごとに異なる
- 残債を返し切れない状態で、金融機関の同意を得て抵当権を抹消してもらい売却する(いわゆる任意売却)。売却後に残る債務の扱いも含めて金融機関と協議する
この記事で書けるのは構造までです。どの方法が取れるかは金融機関に確認するもので、当サイトが判断できることではありません。
諸費用には、何を見込みますか
残債との比較に入れておく費用を挙げます。額はいずれも個別に確認するものです。
- 仲介手数料(成約時に不動産会社へ支払う。上限は宅地建物取引業法にもとづき定められている)
- 抵当権抹消登記の費用(登録免許税と、司法書士に依頼する場合の報酬)
- 住宅ローンを繰上げ完済する際に金融機関が定めている手数料
- 引越し費用、残置物の処分費用
- 土地・戸建てで境界の確定が要る場合の測量費用
「売却代金がそのまま残債の返済に使える」わけではなく、ここに挙げた費用が先に、あるいは同時に出ていきます。残債との差がわずかな場合は、この諸費用の見込みで結論が変わります。
金融機関との段取りは、どの順番で進めますか
手順を時系列で並べます。
- 残高と完済見込額を確認する: 金融機関から残高証明を取り、決済日の候補時点での一括返済額(元金・利息・手数料)を問い合わせます。返済予定表の残高と、実際の完済に要する額は同じではありません
- 売却の意向を金融機関に伝える: 住宅ローンの契約上、担保物件を処分する場合に事前の届出を求めているものがあります。契約書の条項を確認し、必要なら早い段階で連絡します
- 相場と査定額を残債と突き合わせる: 市区町村の中央値と価格の幅、複数の不動産会社の査定額を、残債と諸費用の合計と比べます。ここで「売却代金 + 自己資金」が足りるかの見通しを立てます
- 媒介契約・売出し・売買契約: 通常の売却と同じ流れです。売買契約の時点で決済日の候補が決まります
- 決済日を金融機関に申し出る: 一括返済には金融機関側の事務手続きがあり、決済日の一定期間前までに申出を求められます。期限を過ぎると決済日を動かすことになります
- 決済日当日: 買主から残代金を受け取り、その場で金融機関へ一括返済します。金融機関から抵当権抹消に要る書類を受け取り、司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を同日に法務局へ申請します
6の同日申請が、この段取りの要です。買主側の金融機関は、抵当権が消え、買主の所有権移転と買主側の新しい抵当権設定が同日に行われることを条件に融資を実行します。そのため決済には、売主・買主・双方の金融機関・司法書士が同じ日に動く必要があり、ここに至るまでの申出期限を守ることが手順のすべてと言ってよいほどです。
抵当権抹消登記には、何が要りますか
抵当権抹消登記は、不動産登記法第60条の原則どおり、登記権利者(所有者)と登記義務者(抵当権者である金融機関)が共同で申請します。実務では金融機関が所有者側へ委任状を渡し、所有者またはその代理人である司法書士が申請します。法務局が公開している申請書様式と記載例では、次の書類が挙げられています。
- 登記申請書
- 登記原因証明情報(抵当権の解除証書、弁済証書など、金融機関が発行するもの)
- 抵当権設定時の登記識別情報または登記済証
- 金融機関からの委任状(代理権限証明情報)
- 金融機関の会社法人等番号(または資格証明情報)
決済日に金融機関から受け取るのは、このうち金融機関側が用意する書類です。金融機関の名称や本店所在地が抵当権設定当時から変わっている場合、変更を証する書類が追加で要ることがあります。司法書士に依頼していれば事前に確認してもらえる点ですが、売主自身で申請する場合は法務局へ事前に相談するものです。
なお、抹消登記には登録免許税がかかります。額については税の解説になるため本記事では扱いません。国税庁または法務局の案内で確認してください。
残債との差を知るには、何から始めますか
残債はローンの返済予定表に書いてあります。分からないのは、いくらで売れるかのほうです。
ここで参照できるのが市区町村の相場の幅です。たとえば「足立区のマンション売却相場」では、直近1年(2025年4月〜2026年3月)の取引540件の中央値が2,900万円で、直近8四半期(2024年4月〜2026年3月)の取引の中央50%は2,100万円から4,000万円に収まっています。残債がこの幅の下端より下にあるのか、幅の中にあるのか、上端より上にあるのかで、進め方は変わります。幅の中にある場合、成約価格しだいで足りるか足りないかが分かれるので、査定額を幅のどこに置いて読むかが重要になります。
価格が動いている街では、残債との関係も動きます。「府中市の戸建て売却相場」は直近1年の中央値4,900万円で前年比−7.5%、「府中市のマンション売却相場」は中央値3,900万円で前年比+14.7%と、同じ市の中で種別によって向きが逆です。前年に見た数字で残債との差を見積もっていると、いまの水準とずれている可能性があります。市区町村別のページは、たとえば「札幌市中央区のマンション売却相場」のように、全国の配信対象エリアで同じ形式で見られます。
編集長の見方 — 完済できるかを決めるのは査定額ではなく成約価格
残債のある売却で見落とされやすいのは、「査定額で返せる」と「成約価格で返せる」が別だという点です。査定額は不動産会社の見立てであって、その額で売れることを約束するものではありません。実際に残債を返す原資は決済日に受け取る成約価格で、そこから諸費用が差し引かれます。
私は、残債に諸費用を足した額を「下回ってはいけない線」として先に決め、市区町村の中央値と価格の幅、複数社の査定額をその線と突き合わせる順序を基本にしています。査定額が線を少し上回る程度なら、売出価格の調整余地がほとんどない状態ですから、売り出す前に金融機関へ相談しておくほうが手戻りが少なくなります。逆に線を大きく上回るなら、通常の売却の手順で進められます。
複数社の査定額を並べると、1社だけでは見えない価格の幅が把握できます。査定額そのものより、その根拠の説明を比べることが、残債との差を読む材料になります。また、金融機関の手続きや商品の取扱いは各金融機関の定めによります。