イエソウバの数字の根拠と集計方法

このサイトの相場ページに出る数値は、国土交通省が公開している不動産取引価格の情報を、決まった手順で集計したものです。手順を隠さずに書いておくのは、読者が数値をどこまで信用してよいかを自分で決められるようにするためです。

なぜ平均ではなく中央値を使うのか

不動産の取引価格は、極端に高い物件が少数含まれるだけで平均値が大きく引き上げられます。たとえば10件のうち9件が3,000万円で、1件だけ2億円の取引があると、平均は4,700万円まで上がりますが、中央値は3,000万円のままです。平均のほうは「よくある価格」を表していません。

中央値は、価格順に並べたときのちょうど真ん中の値です。極端な値が何件混ざっても真ん中の位置は動きにくいため、「自分の物件がどのあたりか」を測る目安として平均より適しています。このサイトでは、ページに大きく出す数値をすべて中央値にしています。

補足: 中央値は「その価格で売れる」ことを意味しません。物件ごとの条件(階数・向き・管理状態・売却期限)は統計に含まれていないためです。

外れ値の扱い

元データには、事業用の一括取引や特殊な事情による取引が混ざります。これらを含めたまま集計すると、中央値そのものは動かなくても、四分位や㎡単価の幅が実態とずれます。

中央値・四分位・㎡単価は、市区町村・種別ごとの価格分布から上下1%を外れ値として除外して算出しています。除外は分布から機械的に決めており、個別の取引を選んで外すことはしません。取引が20件に満たないグループでは除外を行いません(少数の事例から正常な取引を落とさないため)。

外れ値の除外は取り込み時に市区町村・種別ごとのグループで行っており、ページ単位の除外件数は再集計時に再現できないため出していません。

価格の記録単位と推移グラフの見え方

元データの価格はきりのよい単位で記録されていることが多く、そのため中央値も同じ単位の値に集まり、推移が階段状に見えることがあります。表示を整えるための平滑化や、欠けている期間を補う補間は行っていません。

「1,000万円単位」は価格が1,000万円の倍数である取引、「100万円単位」は100万円の倍数だが1,000万円の倍数ではない取引を数えています(同じ取引を二重に数えていません)。

どの単位で記録された取引がどのくらいあるかは市区町村ごとに違います。

空欄(「—」)の方針

表の中に「—」がある場合、それはその区分の取引事例が掲載基準に満たないため表示していないという意味です。取引が0件だったという意味ではありません。この2つは読者にとってまったく違う情報なので、区別して書くようにしています。

件数が少ないまま中央値を出すと、1件の特殊な取引で数字が大きく動きます。動く数字を出すくらいなら出さない、という方針です。推定値・補間値で空欄を埋めることはしません。

値を出す下限と下限未満の扱い

面積帯・築年帯の区間定義

境界の値がどちらの帯に入るかを決めておかないと、読者が自分の物件を置く場所を決められません。区切り方を先に開示します。

面積帯・築年帯はいずれも下端を含み上端を含まない区間です(例: 50〜70㎡ は50㎡以上70㎡未満)。築年数は取引時点の年から建築年を引いた値です。

元データの建築年に「戦前」など数値に変換できない記録がある場合は、欠損として扱い、推定はしません。

面積×築年数の表の濃淡

面積×築年数別の中央値の表で、値を表示しているセルに付けている濃淡です。濃淡は、そのページの同じ表の中で値を表示しているセルだけを母集団とし、中央値の小さい順に並べて、順位が全体のどの5分の1に入るかで、淡いほうから濃いほうへ1から5の段を割り当てたものです。同じ値のセルには必ず同じ段を割り当て、段の境目にまたがる場合は淡いほうの段にそろえます。そのため5つの段がすべて使われるとは限りません。値を表示していないセルには濃淡を付けません。値を表示しているセルが5つに満たないページと、表示している値がすべて同じページでは、5つの段に分けられないため、その表には濃淡を付けません。濃淡は同じ表の中での高い低いを示す手がかりで、値そのものはセルの数値が示します。ページごとに母集団が違うため、別のページの同じ濃さと水準を比べることはできません。

派生指標の算出定義

相場ページには、公開データそのものではなく、こちらで定義して計算した指標を載せています。定義を書いていない指標は載せません。

指標が「—」になっている場合、算出に必要な件数または比較対象エリアの集計が掲載基準に達していないことを意味します。データが存在しないという意味ではありません。

読み取りの注意

間取り別の㎡単価

同じ専有面積帯の中でも間取りごとに実際の専有面積が異なり、㎡単価は面積が小さいほど高く出ます。そのため間取りによる差の一部は面積の違いによるものです。

改装の有無による価格差

改装済みと記載された取引は、もともとの立地や建物の条件も異なりうるため、この差は改装を行った結果を示すものではありません。同じ面積帯の中でも改装済みと未改装で実際の専有面積が異なるため、総額の差には面積の違いが含まれます。元データに「改装済み」と記載された取引の区分であり、改装にかかった費用は差し引いていません。

横断集計の算出定義

日付の読み方(3つの日付を区別する)

このページには意味の違う日付が3種類あります。どれも省略せず、ラベルを付けて表示しています。

取引時期

集計に使った取引が実際に行われた期間。元データは3ヶ月単位(四半期)で公表されるため、日単位ではなく3ヶ月ごとの期間で表します。

国土交通省の公表

その取引時期のデータを国土交通省が公表した時期。公表の時期は提供されるデータの中に入っていないため、当サイトでは一次資料を人が確認して記録しています。確認できていない期間は、月を推定せず、まだ確認できていないことをそのまま値の欄に表示します。

当サイトの反映

当サイトがそのデータを取り込み、集計してページを作り直した日。新しい四半期が公表されていない月は作り直しません。

更新履歴の「データ更新」の行の日付は、その回の集計に使ったデータを取得した日です。「訂正」の行の日付は、訂正を行った日です。「表示定義の変更」の行の日付は、表示定義を変更した日です。上の「当サイトの反映」は、ページを作り直した日です。

公表の時期が確認できていない期間は、まだ確認できていないことをそのまま値の欄に表示します。おおよその遅れから逆算した月を書くことはしません。

取引価格の情報は、取引から公表まで数ヶ月の遅れがあります。そのため、どの相場ページにも「取引時期」を表示し、直近の取引が含まれていないことを併せて記しています。