仲介と買取の違い — 買主が誰かで、価格・期間・手間の3つが変わる

イエソウバ編集長

仲介と買取の違いは、ひとことで言えば買主が誰かの違いです。仲介では不動産会社が市場の中から買主を探し、買取では不動産会社そのものが買主になります。この一点から、価格の決まり方・売れるまでの期間・売主の手間の3つがそれぞれ違ってきます。どちらが良い悪いではなく、何を優先するかで選ぶ性質のものです。

仲介と買取は、何が違うのですか

表のとおり、仲介は「高く売れる可能性を残す代わりに、時間と手間を売主が負担する」形で、買取は「価格を抑える代わりに、時間と手間を不動産会社が引き受ける」形です。

買取の価格が仲介より低くなるのは、なぜですか

買取会社は買った物件をそのまま持ち続けるのではなく、多くの場合は改装して再び市場で売ります。つまり買取会社にとっての買取価格は「仕入れ値」です。仕入れ値の上に、改装費・保有している間の費用・再販時の販売経費・事業としての利益が乗って、再販価格になります。再販価格は市場の水準を大きく超えられませんから、逆算すると仕入れ値である買取価格は市場の水準より低い位置に置かれる、というのが構造です。

ここで「何割低い」という数字を書くことはしません。物件の状態、改装にかかる費用の見込み、その会社がどのくらいの期間で再販できると読んでいるかによって、差の幅は大きく変わるからです。同じ物件でも買取会社ごとに提示額が違うのは、この見込みが会社ごとに違うためです。

期間の差は、どこから生まれますか

仲介の期間は、大きく分けて3つの区間から成り立っています。売り出すまでの準備、売り出してから買主が申し込むまで、そして売買契約から引渡しまでです。このうち真ん中の区間は買主が現れるまで読めません。さらに買主が住宅ローンを使う場合、売買契約のあとに買主側の金融機関の本審査が入ります。審査が通らなければ契約が白紙に戻る特約(いわゆる融資特約)が付くのが一般的で、この期間も売主は待つことになります。

買取ではこの構造がほぼ丸ごと消えます。買主は最初から決まっており、買取会社は事業資金で購入しますから、個人の住宅ローン審査を待つ工程がありません。期間が短いのは、買取会社が早く動くからというより、待つべき相手がいないからです。

手数料はどう違いますか

仲介では、成約したときに不動産会社へ仲介手数料を支払います。この報酬の上限は宅地建物取引業法第46条にもとづいて国土交通大臣が定めており、不動産会社はそれを超える額を受け取れません。上限であって定額ではないので、実際の額は媒介契約で確認します。

買取で不動産会社と直接売買する場合、その会社は買主であって仲介者ではないため、仲介手数料は発生しません。ただし、仲介会社を通じて買取会社を紹介してもらう形をとると、その仲介会社との間には媒介契約が成立し、手数料が発生します。「買取なら手数料ゼロ」と一括りにせず、自分と各社の間にどの契約が結ばれるかを見る必要があります。

なお、一定期間は仲介で売り出し、期限までに成約しなければあらかじめ約束した価格でその不動産会社が買い取る、という組み合わせ型の契約もあります。この場合、仲介の期間に成約すれば仲介手数料が、買取に移れば買取価格が適用されます。約束される買取価格は通常の買取と同じ理屈で市場水準より低く置かれますから、契約前に金額と条件を書面で確認するものです。

引渡し後の責任は、どう違いますか

2020年4月施行の改正民法により、売買の目的物が契約の内容に適合しない場合の売主の責任は「契約不適合責任」として第562条以下に整理されました。個人が売主の仲介取引では、この責任の範囲や期間を契約書の特約で限定することが一般的です。買取では、買主が不動産の専門事業者であることを踏まえ、売主の責任を免除する特約が付くことがあります。ただしこれは法律で決まっているのではなく、個々の契約で決まることです。買取なら自動的に責任がなくなる、という理解は正確ではありません。

どちらが向いているか、判断の軸は何ですか

決め手はひとつではありません。次の点を順に自分に当てはめてみるのが、判断の整理になります。

• 期限があるか: 転居日や資金の必要な時期が決まっていて動かせないなら、期間の読める買取の重みが増します。期限がなければ仲介で市場の反応を見る余地があります。
• 価格をどこまで優先するか: 市場の水準に近い価格を狙うなら仲介です。買取はその代わりに期間と手間を買うものと考えます。
• 物件の状態: 大きな修繕が要る、残置物が多い、といった物件は、仲介では買主が限られ、買取会社のほうが引き受けやすいことがあります。
• 周囲に知られたくないか: 仲介では広告と内覧が伴います。買取は広告を出さずに進められます。
• 引渡し後の負担をどう考えるか: 契約不適合責任の扱いは契約ごとに違うため、どちらの場合も特約の内容で比べます。

相場を知らずに、買取価格の高い低いは判断できますか

物差しがなければ、できません。買取会社の提示額を見て「思ったより低い」と感じたとして、その「思った」価格がどこから来たのかが問題になります。何年か前に近所の人から聞いた話や、売出中の物件の広告価格は、成約価格の目安にはなりにくいものです。

たとえば足立区のマンションでは、直近1年(2025年4月〜2026年3月)の取引540件の中央値が2,900万円で、直近8四半期(2024年4月〜2026年3月)の取引の中央50%は2,100万円から4,000万円の間に収まっています。同じ区のマンションでも、真ん中の半分だけでこれだけの幅があります。買取の提示額をこの幅のどこに置いて見るかで、判断はまったく変わります。区ごとの数値は「足立区のマンション売却相場」のように市区町村別のページで確認できます。

価格が動いている局面では、なおさら過去の記憶が使えなくなります。府中市のマンションは、直近1年の中央値3,900万円が前年比+14.7%と上昇していますが、同じ府中市の戸建ては中央値4,900万円で前年比−7.5%と、種別で向きが逆です。「府中市のマンション売却相場」と「府中市の戸建て売却相場」を並べて見ると、同じ市の中でもひとつの相場観では捉えきれないことが分かります。

編集長の見方 — 比べる順序を決めておく

仲介の査定額と、買取の提示額は、名前が似ていても別のものです。仲介の査定額は「この価格で売り出せば買主が付くだろう」という不動産会社の見立てであって、その会社が払う金額ではありません。買取の提示額は、その会社が実際に払う金額です。前者は成約を約束しませんし、後者は市場の水準より低く出ます。この2つを同じ土俵で比べると、どちらの意味も読み違えます。

私が有効だと考えている順序は、①公開データで市区町村の中央値と価格の幅を見る、②複数の不動産会社に仲介の査定を依頼して査定額とその根拠の説明を並べる、③そのうえで買取の提示額を取り、①②との差を確認する、というものです。差の大きさを見てから、期間と手間をいくらで買うのかを決めます。買取会社と仲介会社は同じ会社が両方の業務を行っていることも多く、1社に両方の価格を聞くこともできます。

なお、同じ会社の中でも仲介の担当部署と買取の担当部署は別で、査定額の高い会社が買取価格も高いとは限りません。査定額そのものより、その根拠の説明が具体的かどうかを比べることが、依頼先を見極める材料になります。

市区町村ごとの中央値・㎡単価・価格の幅は、たとえば「川口市のマンション売却相場」のように市区町村別のページにまとめています。