査定前のリフォームは必要か —— 「改装済み」との価格差を公開データで読む

イエソウバ編集長

売却を考えはじめると、「査定の前に少し手を入れたほうが高く評価されるのではないか」という問いが浮かびます。先に結論を書きます。査定の前にリフォームをする必要は、原則としてありません。理由は三つあります。第一に、査定は物件の今の状態に対して各不動産会社が価格の意見を出す行為であり、手を入れる前の状態で受けられます。第二に、公開データに出ている「改装済みの取引との価格差」は、改装を行った結果を示すものではありません。第三に、改装にかかる費用は、その差から差し引かれていません。以下、順に説明します。

査定は「今の状態」を見る行為ではないのか

そのとおりです。査定額は、当サイトではなく各不動産会社が出すものです。査定を受ける側がしておくべきことは、物件の状態を作り変えることより、今の状態を正しく伝えることです。設備の不具合、雨漏りや水漏れの履歴、管理費や修繕積立金の状況、過去の修繕の記録といった情報は、隠すより先に出したほうが、査定の根拠が具体的になります。

査定の場でリフォームの提案が出ることはあります。そのときに確かめたいのは、提案そのものの是非ではなく、その提案の根拠です。「この地域では改装済みの物件がよく動く」という説明であれば、何件の取引を見てそう言っているのか、同じ面積帯・築年帯で比べているのかを聞く価値があります。根拠の説明の仕方は会社ごとに違い、その違いこそが依頼先を選ぶ材料になります。

公開データには「改装済み」と「未改装」の差が出ているのではないか

出ています。ただし、その差の読み方に注意が要ります。

国土交通省が公開している取引価格の情報には、取引ごとに「改装済み」「未改装」の記載が付いているものがあります。当サイトの相場ページでは、専有面積帯と築年帯をそろえた区分の中で、改装済みと記載された取引と未改装と記載された取引の中央値の差を、㎡単価について示しています。市区町村全体では算出していません。改装済みの取引は築年数や面積の構成が異なるため、全体で比べると総額の差と㎡単価の差が逆向きになることがあるからです。対象は専有面積50〜70㎡と70〜90㎡の2帯に限っています。下限のない面積帯では帯の中で実際の専有面積の開きが大きく、改装の有無による差と面積の違いを分けられないためです。

例として、府中市のマンションの数値を引きます。直近8四半期(2024年4月〜2026年3月)の取引のうち、改装済みと未改装がそれぞれ掲載基準の10件に届いた区分は次の4つです。

表の値は、直近8四半期の取引188件(改装済み95件 / 未改装93件)から算出しています。

この表には、相場ページと同じ但し書きが付きます。そのまま引用します。

改装済みと記載された取引は、もともとの立地や建物の条件も異なりうるため、この差は改装を行った結果を示すものではありません。同じ面積帯の中でも改装済みと未改装で実際の専有面積が異なるため、総額の差には面積の違いが含まれます。元データに「改装済み」と記載された取引の区分であり、改装にかかった費用は差し引いていません。

築25年以上の2区分では、㎡単価で3割前後の差が出ています。この数字を見て「では改装すれば3割高い価格になる」と読むのが、いちばん起こりやすい読み違いです。

なぜ「差がある」と「改装すれば同じ差が生まれる」は別なのか

公開データに残っているのは、「改装済みとして売られた物件」と「未改装のまま売られた物件」の結果です。この二つの群は、改装の有無だけが違うわけではありません。

改装してから売りに出される物件には、その判断が成り立つ背景があります。立地や建物の管理状態が良く、費用をかけても回収の見込みが立つと売主や買取業者が判断した物件ほど、改装済みの群に入りやすい。逆に、建物や立地の条件から見て費用をかける判断にならなかった物件は、未改装の群に残ります。つまり、改装の有無で群を分けた時点で、立地や建物の条件の違いも一緒に分かれています。差の何割が改装によるもので、何割がもとの条件によるものかは、このデータからは分けられません。これが、但し書きが「改装を行った結果を示すものではありません」と述べている理由です。

もう一つ、費用の問題があります。表の差は売却価格の差であって、改装にかかった費用は引かれていません。仮に差の全部が改装によるものだったとしても、かけた費用と回収額の関係は別に計算する必要があります。

それでも手を入れるなら、何を基準に判断するか

リフォームを一律に否定しているわけではありません。判断の材料を整理します。

• 補修と改装を分ける。 壊れている設備の修理、水回りのクリーニング、荷物の整理といった「現状を正しく見せる」ための手当ては、費用が小さく、内見での印象に直接関わります。間取り変更や全面改装のような「価値を足す」ための投資とは、性質が違います。
• 買い手の側に立って考える。 中古を選ぶ買い手のなかには、自分の好みで改装することを前提にしている層がいます。売主が先に費用をかけた内装が、その買い手にとって価値になるとは限りません。
• 区分ごとの数字を見る。 上の表で、50〜70㎡・築15〜25年の区分は㎡単価の差が+10.8%で、他の3区分(30%前後)より小さくなっています。同じ市の中でも、区分によって差の大きさは違います。自分の物件が入る面積帯と築年帯の数字を、まず確かめてください。
• 提案の根拠を比べる。 改装を勧める会社があるなら、費用の見積もり、想定する買い手層、その根拠となる事例を示してもらい、複数社の説明を並べて比べます。

よくある問い

ハウスクリーニングはしたほうがよいか。 上の区分でいえば補修の側です。費用が限られ、内見で見られる状態を整えるという目的がはっきりしています。査定額を動かすためというより、売り出したあとの内見に備える意味合いです。

空室にしてから査定を受けるべきか。 必要ありません。居住中でも査定は受けられます。家具や荷物があることで評価が変わるものではなく、面積・築年・階数・向き・管理状態といった物件そのものの条件が見られます。

「改装済み」と表示すると買い手が増えるという話は本当か。 検索条件で「リフォーム済み」に絞り込む買い手がいることは事実ですが、その買い手が支払う価格が、かけた費用を上回るかどうかは別の問題です。上の表の差が示しているのは、あくまで結果として並んだ価格の違いです。

判断の順序 —— 相場ページから査定へ

順序は次のように置くのが実務的です。

1. 自分の物件が入る区分を知る。 相場ページの面積×築年数の表で、自分の物件の位置を確かめます。足立区のマンションや川口市のマンションのように、市区町村ごとにページがあります。東京都内の他の市区町村は東京都の一覧から探せます。
2. 今の状態で査定を受ける。 手を入れる前に、複数の不動産会社に査定を依頼します。査定は売却を決めていない段階でも受けられ、当サイトから案内するサービスでは依頼に費用はかかりません。
3. 提案があれば根拠を聞く。 改装を勧められた場合は、上に書いた材料で説明を比べます。
4. 費用と時間を含めて決める。 改装には工期がかかり、その間は売り出せません。売却の時期の希望と合わせて判断します。

編集長の見方

私は不動産・金融領域で集客の仕組みを作る側にいた人間で、売却の実体験を語る立場にはありません。その立場から見ると、「査定前にリフォームを」という言葉は、売主の不安に寄り添う形をとりながら、判断の順序を入れ替えてしまうことがあります。本来の順序は、現状を知り、現状で評価を受け、そのうえで投資の是非を考える、です。公開データに出ている改装済みとの差は、その最後の段階で参考にする数字であって、最初の段階で背中を押す数字ではない。私はそう読んでいます。

この記事で参照した数値について

府中市の数値は、国土交通省 不動産情報ライブラリの公開データを当サイトが集計した値で、取引時期は2024年4月〜2026年3月、国土交通省の公表は2026年7月です。数値の算出方法と掲載基準は数字の根拠と集計方法に記載しています。